Scope bewertet die GLL Real Estate  Partners mit einem Initial Rating von AA (AMR)

Damit wird dem Unternehmen eine sehr gute Qualität und Kompetenz im Asset Management von Immobilien bescheinigt.

Die GLL Gruppe mit Hauptsitz in München, die seit Juni 2018 Teil der Macquarie Group ist, betreut mit mehr als 130 Mitarbeitern an 16 Standorten in 12 Ländern Immobilien in Europa, den USA, Lateinamerika und Australien. Die GLL bildet nunmehr die Immobilienplattform als Teil der Macquarie Infrastructure and Real Assets (MIRA) Plattform, die mit über 600 Mitarbeitern auf ca. 94 Mrd. Euro Assets under Management (AuM) vorwiegend im Infrastrukturbereich verweisen kann.

Die GLL zählt zu den in Deutschland etablierten Anbietern von institutionellen Immobilienfonds. Dabei konzentriert sich die Gesellschaft seit Gründung im Jahr 2000 ausschließlich auf den institutionellen Sektor und hat in ihrer Unternehmenshistorie bereits über 14 Mrd. Euro in Europa, den USA, Lateinamerika und Australien investiert.

Aktuell verwaltet die GLL Büro-, Handels- sowie Logistikimmobilien mit einem Volumen von 7 Mrd. Euro in 17 Ländern. Davon entfallen aktuell rund 5 Mrd. Euro auf eigene institutionelle Vehikel. Die restlichen 2 Mrd. Euro umfassen sowohl Immobilien aus Asset Management-Mandaten, Fund of Fund-Konstruktionen und einem großen AIF-Mandat, für das die GLL Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH als Service-KVG auftritt.

Ratingbegründung

Hervorzuheben ist die durchgängig deutlich überdurchschnittliche Branchenerfahrung und Unternehmenszugehörigkeit sowohl managementseitig als auch auf der zweiten Führungsebene. Organisatorisch sind klare Verantwortlichkeiten und Vertretungsregelungen eingerichtet. Die Qualität der Investmentprozesse sowie das Risikomanagement entsprechen einem sehr hohen Standard. Des Weiteren bildet das eigens entwickelte onlinebasierte Reportingtool ‚AIF Business Platform‘, welches den Investoren einen Livezugang zu ihren Fondsdaten über die klassischen Reportingstandards hinaus bietet, einen positiven Ratingtreiber.

Ebenfalls hervorzuheben ist das vollintegrierte Research, das über ein proprietäres Research-Tool für Büromärkte die Grundlage für Investitionsentscheidungen bildet und im Rahmen des Asset Managements als integraler Bestandteil im Rahmen der Einschätzung von Performancetreibern, Mietentwicklungen und Risiko-Rendite-Profilen sowie als Benchmarking-Tool verwendet wird. Durch die Anbindung an den Macquarie-Konzern wird das Immobilienresearch künftig um den Zugang zu einem breiteren Makroresearch ergänzt, was Scope ebenfalls positiv in der Bewertung berücksichtigt hat.

Die GLL hat seit ihrer Gründung elf Immobilienfonds, einen Club Deal und neun Separate Accounts aufgelegt. Davon wurden zwischen 2004 und 2012 sechs geschlossene Vehikel und im Zeitraum 2008 bis 2016 fünf offene Vehikel aufgelegt.

Aktuell befinden sich sechs Fonds kurz vor beziehungsweise bereits an ihrem Laufzeitende. Zwei Fonds werden aktuell liquidiert, drei haben ihr vorgesehenes Laufzeitende 2018 und ein Fonds endet im Jahr 2019. Die sich dadurch sukzessive reduzierenden AuM sollen durch eine stärkere Anbindung internationaler institutioneller Investoren durch den Zugang zu Macquarie substituiert und weiter gesteigert werden. Dies soll laut GLL von einer gemeinsamen Produktentwicklung flankiert werden. Aus Sicht von Scope ist diese Strategie geeignet, der Herausforderung abschmelzender AuM effektiv entgegenzutreten. GLL hat bereits 2014 einen paneuropäischen Mehrinvestorenfonds aufgelegt.

Gemeinsam mit einem Nachfolgefonds, welcher in Europa und den USA investiert, wurde frühzeitig einer Abschmelzung der AuM entgegengewirkt. Zudem konnten zur Erweiterung der AuM bereits diverse Einzelmandate gewonnen sowie ein Australienfonds aufgelegt werden.

Die Rendite der verwalteten Vehikel stellt sich im Gesamtkontext als attraktiv dar. Besonders Immobilien, die vor der Finanzkrise erworben wurden – insbesondere in Osteuropa – konnten sich der allgemeinen Marktentwicklung jedoch nicht entziehen und verzeichneten entsprechende Wertverluste. Diese lagen auf Vehikel-Ebene jedoch teilweise unter denen vergleichbarer Fondsinvestments. Die beiden aktuell in Liquidation befindlichen Produkte reflektieren diese Marktentwicklung.

Negativ fließt das aktuell noch hohe Konzentrationsrisiko auf Kundenbasis in das Rating ein. Aus Sicht von Scope ist jedoch Potential zur Reduktion dieses Risikos durch die Nutzung der Macquarie Plattform, sowohl durch das vorhandene breite internationale Kundennetzwerk als auch die Nutzung des global aufgestellten Vertriebs, vorhanden.

Die GLL besetzt lediglich selektiv Nachhaltigkeitsthemen, die ausbaufähig sind und aus Sicht von Scope noch stärker institutionalisiert werden sollten.